Crecimiento de departamentos, no soluciona el problema de vivienda

Las construcciones verticales buscaban resolver el problema de vivienda en la ciudad, pero no fueron la solución, ya que están por encima de los 2 millones y son inaccesibles para un alto porcentaje de la población. 

Aunque se afirmó que para resolver los problemas de vivienda y frenar la expansión de la mancha urbana se debía apostar por la vivienda vertical, el boom que enfrenta la ciudad en construcción de departamentos no ha sido la respuesta y al contrario apunta a una dirección opuesta. La vivienda vertical que se construye en la ciudad no atiende a los grupos sociales de menores recursos que siguen siendo expulsados hacia la Periferia. Además, la gente que compra los departamentos, no lo hace para vivir en ellos, sino para eventualmente rentarlos, apostando sobre todo a las rentas de corta estancia. Entre 2022 y 2023, la venta de departamentos tuvo un incremento de 8.9 por ciento y para 2024, se espera que aumente todavía cinco por ciento más. Este ritmo es sólo detrás de la Ciudad de México y por arriba de Monterrey, Puerto Vallarta, Mazatlán, Querétaro y Cancún.

Venta de departamentos en la ZMG

2022: 7,632 unidades

2023: 8,317 unidades

Incremento en 2023: 9.9%

Incremento esperado en 2024: 5%

Fuente: Estudio de 4S Real Estate Foresight

Un estudio de 4S Real Estate Foresight, una consultora inmobiliaria, señala que aunque la cantidad de departamentos aumenta, para 2030 el 60 por ciento de las unidades adquiridas serán para ser arrendadas, es decir, los propietarios no vivirán en ellas, sino que las pondrán en renta como inversión y aprovechando la tendencia de vida nómada de las nuevas generaciones, particularmente los millenial, quienes no pueden adquirir una vivienda propia. El otro problema es la calidad de la vivienda que se oferta son los tamaños, por ejemplo, en 2019 había cuatro mil 776 unidades de vivienda en inventario y para 2024 sumaban 12 mil 265. Aunque se incrementó la cantidad de departamentos, es decir, hubo mayor oferta, los costos por metro cuadrado aumentaron y se elevaron de 38 mil 866 pesos por metro cuadrado a 47 mil 172 pesos, pero se redujo los tamaños, al pasar de 106 a 73 metros cuadrados. 

Situación de los departamentos

Departamentos en inventario:

    2019: 4,776 unidades

    2024: 12,265 unidades

Costo metro cuadrado:

    2019: 38,866 pesos

    2024: 47,172 pesos

Metros cuadrados promedio:

    2019: 106 m2

    2024: 73 m2

Fuente: Estudio de 4S Real Estate Foresight

La mayoría de departamentos en venta tienen un costo que va de los dos a los seis millones de pesos, aunque a decir del estudio, hay mercado en la Zona Metropolitana incluso para vivienda que supera los 18 millones de pesos. Los precios más elevados se encuentran hacia la zona de Providencia y Puerta de Hierro. La apuesta de muchos desarrolladores son los llamados loft, eufemismos para departamentos que sólo tienen el baño segregado, enfocados principalmente para estancias cortas y rentas para plataformas como Airbnb. Y es que apostar por este tipo de rentas costas, como Airbnb, reditúa a muchos compradores: por ejemplo en Zapopan la ocupación diaria promedio es de 47 por ciento, con un rango promedio de mil 458 pesos por noche, mientras que en Guadalajara la ocupación promedio diarias es de 52 por ciento, con un precio promedio por noche de mil 249 pesos. Las estancias cortas permiten más atender un servicio de hospedaje y menos una responsabilidad como arrendador.

Airbnb en Guadalajara

Ocupación promedio diaria

Zapopan: 47%

Guadalajara: 52%

Costo promedio por noche

Zapopan: 1,458 pesos

Guadalajara: 1,249 pesos

Fuente: Airbnb

Personas que cuentan con suficientes recursos pueden aspirar a una casa de dos millones, pero los de menor poder adquisitivo terminan siendo desplazados.

Luis Fernando Álvarez Villalobos, Profesor investigador del Departamento de Proyectos Urbanísticos. "Hemos detenido, bueno, hemos detenido en la política de vivienda tanto local como federal, la expansión urbana, de tal manera que la densidad medio urbana de la ciudad se revirtió y ha empezado a incrementarse. Este incremento quiere decir que la ciudad se está densificando, pero paradójicamente lo que observamos, como lo dice el doctor Demerutis, tenemos una pérdida constante de población central debido justamente a este ciclo de vida de las ciudades"